住宅ローン控除 初年度に実際戻る額シミュレーター（令和8年・令和9年入居）
令和8年に入居した方の初年度の確定申告は2027年2月16日（火）〜3月15日（月）です（所得税法120条。国税庁の令和8年分の案内は公表前）。還付を受けるだけなら2027年1月1日から出せます。令和9年入居の方は2028年の申告です。
住宅ローン控除の「控除額」は、全部が戻ってくるとは限りません。所得税から引けるのはその年の所得税までで、引き切れない分は翌年度の住民税から（課税所得の5％・97,500円まで）、それでも残る分は切り捨てです。年末残高・入居年・住宅の区分・年収（給与だけ）・家族から、初年度の確定申告で実際に戻る所得税と、住民税から引かれる額、引き切れない額を出します。
概算・目安です。控除額は、確定申告の「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」で決まります。正確な額は、税務署または税理士に確認してください。申告書の作成や手続きの代行はしません。個別のご相談には応じていません。入力した内容はこのページの中だけで計算し、どこにも送りません。
対応していないこと。社会保険料・配偶者・扶養以外の所得控除（生命保険料・地震保険料・iDeCo・障害者・寡婦・ひとり親など。入れない分、所得税が高めに出ます）、給与以外の所得（事業・不動産・年金など）がある方、連帯債務・ペアローンの持分の按分、増改築、災害の特例、2年目以後の年分。補助金や住宅取得等資金の贈与の特例を受けた方は、それを差し引いた取得対価を入れてください。
この結果の根拠と注意点
計算の前提と制度の説明は、次の記事にまとめています。
計算の根拠
控除額（令和8年・令和9年に住み始めた場合）
控除額＝年末残高等（年末残高と取得対価の少ない方）×0.7％（100円未満切捨て）。借入限度額と控除期間は住宅の区分で決まります。
| 区分 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 認定住宅 | 4,500万円（特例対象個人5,000万円）・13年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円）・13年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円）・13年 | 2,000万円（3,000万円）・13年 |
| その他の住宅 | 0（令和5年末までの建築確認・令和6年6月末までの建築なら2,000万円・10年） | 2,000万円・10年 |
買取再販は新築と同じ額です。ただしその他の住宅は2,000万円・10年で、建築確認の時期の条件はありません。
ほかに、返済期間10年以上の借入金であること、家屋・土地の全部が居住用であること（併用住宅は按分するので、このツールでは計算しません）、中古・買取再販は昭和57年以後の建築または耐震住宅であること、取得から6か月以内に住み始めること、居住用財産の3,000万円特別控除などを前後の年に受けていないことなどの要件があります（No.1211-1「共通の適用要件」）。床面積50㎡以上で合計所得金額2,000万円以下。40㎡以上50㎡未満は合計所得金額1,000万円以下で、令和8年以降に住み始めた40〜50㎡の認定住宅等は特例対象個人の上乗せがありません。
所得税から引ける額と、実際に戻る額
所得税から引けるのは、その年の所得税（住宅ローン控除前の算出税額）までです。初年度は確定申告をして、源泉徴収された税額と、住宅ローン控除を引いた後の申告納税額（復興特別所得税を含む）との差が戻ります。戻る額は1円単位、納める額は100円未満切捨てです（国税通則法119条）。2年目以後は、給与所得者なら年末調整で控除を受けられます。
引き切れない分は翌年度の住民税から
所得税から引き切れない額は、翌年度の住民税から控除されます。上限は、所得税の課税総所得金額等の5％（97,500円まで）で、住民税の所得割（調整控除後）より多くは引けません。所得割がかからない所得の人は、住民税からは引かれません。それでも残る額は切り捨てで、翌年以降に繰り越しません。市区町村への申告は要りません（確定申告・年末調整の情報で控除されます）。
根拠資料
- 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（令和8年4月1日現在法令等。租税特別措置法41条）
- 国税庁 No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 総務省 個人住民税の住宅ローン控除（地方税法附則5条の4の2）
解説記事：住宅ローン控除、初年度に実際いくら戻るか。関連：年末調整 還付金シミュレーター／住民税 計算ツール。